Luật sư Trần Vũ Hải – Giám đốc Công ty Luật Hà Nội đã đưa ra một số giải pháp để giải quyết tình trạng tranh chấp chung cư hiện nay.

Thời gian gần đây, liên tục xảy ra các vụ tranh chấp dân sự giữa chủ đầu tư và các hộ dân tại các tòa nhà và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng. Những tranh chấp triền miên gần đây liên quan đến chung cư đã làm giảm sức hấp dẫn của loại hình nhà ở này đối với khách hàng, gián tiếp ảnh hưởng đến việc giải quyết vấn đề nhà ở và nhiều vấn đề đô thị khác.

Hiện Pháp luật nước ta cũng có nhiều văn bản điều chỉnh quan hệ giao dịch liên quan đến chung cư như: Bộ Luật dân sự, Luật Tố tụng dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng…và những văn bản hướng dẫn. Nhưng những văn bản này chưa đủ để giải quyết vấn đề tranh chấp chung cư, một vấn đề đặc thù mà nước ta chưa có kinh nghiệm giải quyết, đặc biệt liên quan đến những chung cư mang tính thương mại.

Các vụ việc tranh chấp chung cư hiện nay chưa tìm được giải pháp hiệu quả

Vấn đề tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư, thực chất vấn đề giữa người với người, có thể phát sinh ở bất kỳ giai đoạn nào. Với tình hình hiện nay, chúng ta thấy vấn đề nan giải ở tất cả các giai đoạn và không có hướng giải quyết rõ rệt.

Theo Luật sư Hải giải pháp tháo gỡ các tranh chấp chung cư hiện nay cơ quan chức năng phải có các quy định rõ ràng, tạo sức hấp dẫn nhất định cho chung cư cao tầng, ban hành các quy định về quản lý, khai thác chung cư, không để tình trạng bế tắc xảy ra hiện nay. Chẳng hạn những điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí tước bỏ quyền thực hiện dự án…

Quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lại phải thông qua Ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản (duy nhất) tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn thanh toán từ khách hàng. 

Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho Ngân hàng, theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng (đã được công khai khi triển khai bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng) và Ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

Chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định chất lượng, điều kiện hạ tầng và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời gian bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm, đối với một số hạ tầng nhất định.

Nên phân biệt chung cư xã hội và chung cư thương mại. Vì nhà nước sẽ quy định chi tiết về đối tượng được mua bán sử dụng, giá bán, thuê, phí quản lý và những vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội. Trong khi đó, những vấn đề của chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận giữa cộng đồng sử dụng chung cư và chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý chung cư.

Việc phá dỡ chung cư chỉ khi chất lượng công trình không đảm bảo hoặc theo quyết định của cộng đồng chung cư đó. Việc sử dụng đất chung cư phá dỡ phải theo nguyện vọng của đa số cộng đồng chung cư, trừ khi Nhà nước trưng mua để sử dụng và các công trình công cộng.

Giải quyết tranh chấp chung cư thông qua trọng tài, theo Luật Bảo vệ người tiêu dùng và Luật trọng tài nếu các bên nhất trí, nhưng hầu hết các vụ tranh chấp chung cư hiện nay chưa thấy trường hợp nào giải quyết bằng cách này. Khuyến khích hành thành các Hợp tác xã quản lý chung cư, các Hiệp hội của người sở hữu, sử dụng chung cư…, Luật sư Hải kiến nghị.