Những “đô thị ma” ở Trung Quốc là con đẻ của thị trường bất động sản đang phình to như bong bóng. Liệu nó có nổ?
 

Ngày càng có nhiều nhà đầu tư, ông chủ các quỹ đầu tư mạo hiểm, ngân hàng và các quan chức nhà nước Trung Quốc ăn không ngon ngủ không yên trước câu hỏi trên.

Một trong những dấu hiệu đáng lo là số căn hộ không có người ngày càng nhiều ở những khu đô thị mới. Con số hiện có, theo một số chuyên gia, là 64 triệu. Hầu hết là căn hộ cao cấp. Mặc dù vậy, các nhà đầu tư và chính quyền các cấp vẫn tiếp tục đổ tiền vào các dự án bđs với kế hoạch xây dựng mỗi năm 20 đô thị mới trong 20 năm với mức tăng 25%/năm từ năm 2003 đến 2009 và 30% từ năm 2010 đến 2011. Tại sao?

Kênh đầu tư thời thượng

Người Trung Quốc có của muốn đầu tư sinh lợi không có nhiều lựa chọn. Lãi suất tiết kiệm ở các ngân hàng không theo kịp tỉ lệ lạm phát. Vàng hay thị trường chứng khoán có nhiều rủi ro vì không ổn định. Họ chỉ có một con đường là đầu tư vào căn hộ với hy vọng bán lại kiếm lời khi giá cả tăng lên.

Ngặt một nỗi, người có nhu cầu thật sự - kể cả tầng lớp trung lưu - lại không đủ tiền để mua vì giá nhà mỗi năm mỗi tăng và cao hơn giá thị trường từ 30% đến 50%, thậm chí 70% ở Phúc Châu, thủ phủ tỉnh Phúc Kiến, theo số liệu của Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Trung Quốc.

Năm 2009,giá nhà ở các thành phố trung bình tăng hơn 25%. Ở các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, giá tăng từ 50% đến 60%. Năm 2011, giá trung bình 1 m2 nhà ở Bắc Kinh là 26.000 nhân dân tệ (1 tệ = 3.306 đồng). Trong khi đó, thu nhập bình quân của người dân chỉ có 2.000 tệ/tháng. Làm một năm, nhịn ăn, nhịn uống cũng chỉ đủ tiền mua 10 m2. Nói cách khác, giá nhà ở các thành phố lớn cao gấp 20 lần thu nhập bình quân hằng năm của người dân. Ở các nước giàu có trên thế giới, tỉ lệ đó chỉ có 4 lần.

Giá nhà rất cao nhưng theo tiến sĩ kinh tế Kiện Thiện Luân, nguyên cán bộ cao cấp Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, đối với người có trong tay bạc tỉ như các ông chủ mỏ than ở tỉnh Sơn Tây và Nội Mông, không thành vấn đề. Họ mua 100 căn hộ hoặc nhiều hơn rồi để trống vì coi đó là một khoản đầu tư sinh lãi. Các nhà đầu tư không cần biết người mua là ai, dân đầu cơ hay dân thường. Họ chỉ biết xây nhà có người mua là có lãi và họ tiếp tục xây dựng.

Đối với chính quyền các cấp, đất đai dính liền với tăng trưởng GDP. Ngoài chuyện bán đất cho các nhà đầu tư bất động sản là một nguồn lợi nhuận lớn lao cho địa phương, xây dựng các dự án đô thị mới vừa không sợ ế lại giải quyết được công ăn việc làm tại địa phương.

Đó là một lý do dẫn đến hiện tượng độc nhất vô nhị trên thế giới: những căn hộ cao cấp ở các khu “đô thị ma” như Khang Bách Thị ở Nội Mông hay Thành Công ở Vân Nam đều có chủ nhưng không ai ở. Tình trạng này đã kéo dài không chỉ một vài năm mà cả chục năm nay.

Khuyến khích thuê nhà

Trung Quốc là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Do đó, không chỉ nước này mà cả thế giới đều không muốn bong bóng bất động sản Trung Quốc nổ tung bởi tác hại ghê gớm của nó. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2009 cũng bắt đầu từ thị trường bất động sản Mỹ.

Kể từ tháng 10-2011, giá nhà ở 48/70 thành phố lớn và vừa đã giảm từ 10% đến 20%, theo số liệu chính thức. Tuy nhiên, trong cuộc họp báo mới đây sau phiên họp cuối cùng của Quốc hội Trung Quốc, Thủ tướng Ôn Gia Bảo nhận định: “Giá nhà hiện nay vẫn chưa xuống tới mức phải chăng. Chúng ta không thể nới lỏng các biện pháp kiểm soát bất động sản. Nếu chúng ta lơi lỏng, mọi thành tựu của chúng ta sẽ mất hết, thị trường bđs sẽ hỗn loạn”. Theo ông Bảo, giá cả phải phản ánh đúng thu nhập cá nhân, vốn đầu tư và lợi nhuận vừa phải.

Ông Bảo cũng khuyến khích người dân nên thuê nhà: “Tất nhiên khi chúng tôi nói ai cũng cần có nhà, điều đó không có nghĩa là ai cũng phải sở hữu một căn nhà. Chúng tôi khuyến khích người dân nên thuê nhà”. Trung Quốc hiện đang đẩy mạnh kế hoạch xây nhà cho thuê.

Đó cũng là một giải pháp đúng đắn, theo nhà kinh tế Mao Ngọc Thời trả lời phỏng vấn trên nhật báo Nam Đô, tỉnh Quảng Đông, ngày 27-2. Đánh thuế căn hộ có chủ nhưng không ở, tiền thuê nhà sẽ hạ, hợp với túi tiền của người lao động. Có người ở, các “đô thị ma” sẽ không còn.

Trong mấy năm qua, chính quyền Trung Quốc đã cố gắng giảm nhiệt thị trường bất động sản bằng nhiều biện pháp như siết chặt chính sách tiền tệ, hạn chế quyền sở hữu số căn hộ của một cá nhân, đánh thuế số căn hộ thừa. Hiện nay, chính quyền đang lập kế hoạch đánh thuế tài sản theo hướng chống đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia kinh tế, sự can thiệp của nhà nước có giới hạn, không lấn át được sức mạnh của thị trường.

Vẫn theo ông Thời, các “đô thị ma” chính là dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Nó là nguy cơ lớn nhất cho nền kinh tế Trung Quốc trong năm nay và năm tới. “Thật khủng khiếp khi thấy một rừng nhà chọc trời không có người ở. Với tỉ lệ 8%-10% còn có thể chấp nhận nhưng với mức 30%, thậm chí 50% như hiện nay thì bong bóng sẽ phải nổ thôi, không sớm thì muộn” - ông Thời nhấn mạnh.