Ở ta, muốn thực hiện một dự án, nhà đầu tư lấy tiền từ ba nguồn: (i) tiền của họ chiếm từ 10 – 20% chi phí đầu tư, (ii) vay ngân hàng 20 – 40% và (iii) thu dần của người mua nhà, từ 40 – 60%.
Thị trường bất động sản ở ta đã nhắm vào giới giàu có, và vì thế nó không ăn khớp với sự tăng trưởng của nền kinh tế. Ảnh: N.T |
Cụ thể hơn có một dự án cần 19.000 tỉ đồng thì nhà đầu tư bỏ ra 327 tỉ; vay ngân hàng 486 tỉ và thu của khách hàng 1.070 tỉ. Trong cơ cấu vốn như thế, người mua nhà ở ta phải trả hết tiền thì mới nhận được nhà. Đó là một thị trường bất động sản (TTBĐS) hoạt động trên căn bản “tiền giao – cháo múc”. Và nó tồn tại, vì lúc đầu tiền từ nước ngoài vào và nhà cũng dành cho người nước ngoài, mà cả hai bên đều có tiền. Từ khởi nguyên ấy, TTBĐS ở ta đã nhắm vào giới giàu có. Và vì thế nó không ăn khớp với sự tăng trưởng của nền kinh tế.
TTBĐS của các nước phát triển, hoạt động trên cơ sở khác. Họ có một định chế cho vay tiền để người giàu cho người ít tiền hơn có tiền mua nhà. Đó là biến món nợ 20 năm của người mua nhà thành chứng khoán (chứng khoán hoá – securitization) và đưa nó ra thị trường trái phiếu. Ngoài ra, chính phủ của họ có chính sách nhà ở xã hội cho người nghèo. Ở đó TTBĐS ăn nhịp với mức độ tăng trưởng kinh tế.
Ở ta chưa có các định chế như trên. Người mua phải trả tiền mua nhà trong ba, bốn năm; vậy nếu trong vài năm đó, lợi tức của họ bị giảm hoặc không đi vay tiếp được thì TTBĐS… lạnh. Nhà quá đắt, họ không đủ tiền mua, thì TTBĐS cũng… đứng. Về phía khác, nhà đầu tư trông chờ vào ngân hàng để vay tiền, nếu ngân hàng không cho vay thì TTBĐS chắc chắn sẽ… lạnh.
Nhận định về TTBĐS của ta
Trải qua thời gian, chúng ta rút ra được một số nhận định về TTBĐS của mình. Có bảy nhận định xin được nêu lên trước khi kết luận.
Một. TTBĐS của ta là nơi kinh doanh của một số nhỏ người giàu, trong đó có nhiều nhà đầu cơ. Hoạt động của nó tách khỏi sự tăng trưởng của nền kinh tế; cho nên trong khi nhiều người cần nhà thì vẫn có không ít nhà bỏ hoang.
Hai. Hiện nay TTBĐS bị đóng băng vì nhà đầu tư không vay được tiền ngân hàng để làm cho xong nhà, do chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Hơn một năm nay nhà khó bán vì là căn hộ cao cấp, giá 4 – 5 tỉ đồng; trong khi đa số người mua chỉ có thể mua dưới 1 tỉ đồng. Một vị giám đốc một công ty bất động sản cho biết ở TTBĐS của TP.HCM số nhà thừa khoảng 60.000 căn, cả nước gần 200.000 căn; nhưng đa số đều là từ 1 – 3 tỉ đồng. Nói theo ngôn ngữ marketing, vì nguyên do lịch sử, các nhà đầu tư đã phân khúc thị trường sai nên thiết kế sản phẩm không phù hợp! Nói theo phương thức tài trợ, chúng ta không có thị trường trái phiếu và cơ chế chứng khoán hoá.
Ba. Về tình trạng TTBĐS, trừ lần này bị tác động bởi tình hình kinh tế (một tác động gián tiếp); các lần trước nó bị tác động trực tiếp bởi các quyết định của chính quyền. Những năm 1993 – 1994, thị trường lạnh vì Chính phủ hạn chế chuyển nhượng đất đai, đến 2003 là do tăng tiền sử dụng đất và cấm phân lô bán nền.
Bốn. Nếu phân tích cơ cấu giá bán nhà thì thấy có sáu yếu tố: tiền sử dụng đất, chi phí thủ tục, phí tổn xây dựng, chi phí vay tiền, thuế các loại, lời lãi mong đợi của nhà đầu tư và tiền chênh lệch mà nhà đầu tư muốn. Trong các yếu tố trên chỉ có ba yếu tố cuối có thể giảm; các yếu tố khác thì không vì là các số tiền đã tiêu hay còn nợ. Như thế nghĩa là giá nhà khó giảm.
Năm. Nếu ta phân biệt các loại nhà trong TTBĐS thì các căn hộ cao cấp bị “lạnh” vì phân khúc sai; các cơ sở thương mại bị ế là do tình hình kinh tế (đầu tư giảm, doanh nghiệp gặp khó khăn…) Mỗi loại bị tác động khác nhau. Khi kinh tế tăng trưởng mạnh trở lại thì các cơ sở thương mại sẽ đông đúc; nhưng các khu căn hộ cao cấp thì chưa chắc đã bán chạy. Với những người mua nhà để ở, ai sẽ mua căn hộ cao cấp với giá đó? Nhà đầu cơ còn dám mua mạnh như đã từng làm không?
Sáu. Trong các cuộc thảo luận khác nhau, vai trò của Nhà nước thường được đề cập như: định hướng sản phẩm; thấu hiểu hơn các nguyên tắc vận hành của TTBĐS để nó vận hành trơn tru, có sản phẩm có giá thành tốt nhất; tăng quỹ đất; hỗ trợ tài chính, hỗ trợ về quy trình thủ tục. Đòi hỏi như vậy là quá sức Nhà nước về mặt công việc và về mặt tâm lý! Có vài việc khó làm. Còn về tâm lý, như thấy qua luật Đất đai thì Nhà nước tham lam. Bằng chứng là việc điều chỉnh tiền sử dụng đất hàng năm. Nó chỉ có ý nghĩa là “đất có tăng giá trị, thì Nhà nước lấy”! Vụ thu tiền sử dụng đất ở khu Phú Mỹ Hưng đang diễn ra hiện nay là một thực tế. Tâm lý ấy không muốn hỗ trợ ai cả; chưa kể việc có tiền hay không! Ngoài ra, hệ thống địa bộ còn phải cả chục năm nữa mới hoàn tất trên cả nước; bao lâu nó còn như vậy thì nhiều thủ tục để đề phòng bất trắc trong quản lý nhà đất sẽ được… tăng cường! Sàn giao dịch bất động sản thực sự chỉ ở ta mới có quy định. Ở các nước khác nhờ có hệ thống địa bộ đầy đủ, việc mua bán nhà diễn ra giữa bên bán, bên mua, môi giới bất động sản, ngân hàng, luật sư hay công chứng viên, tuỳ nước. Nếu có, sàn như ở ta là vì nơi đó dành ưu đãi về thuế cho nhà đầu tư khi họ mua bán nhà. Thí dụ, theo mục 1031 của luật thuế của Mỹ, nhà đầu tư khi mua đi bán lại ở đó thì được hoãn trả thuế.
Bảy. Hiện nay, qua báo chí ta thấy có một số ngân hàng thương mại cho vay tiền mua nhà trả góp trong 20 năm. Có thể các ngân hàng này đã bán trái phiếu dài hạn; nếu không thì chỉ cho vay được một số nhỏ vì hết tiền. Cũng có một loan báo của một quan chức cao cấp là đã có đề xuất lập ngân hàng chuyên cho vay mua nhà thuộc ngân hàng Nhà nước và chỉ chuyên cho người dân vay để mua nhà ở. Cơ chế cho vay mua nhà của ngân hàng này là dành cho mọi cá nhân khi đã gửi tiết kiệm vào ngân hàng được từ 30% trở lên của giá trị nhà. Mức vay bằng 30 lần trên tổng số tiền gửi, lãi suất chỉ bằng một nửa lãi suất thị trường, thời gian trả góp là 20 năm. Đề xuất này rất đáng chú ý, tuy nhiên nó cho thấy là người vay chỉ có thể mua nhà bình dân. Hơn nữa vẫn còn câu hỏi là khi định chế tài chính chưa có cơ chế “chứng khoán hoá” thì ngân hàng này làm sao lấy lại số tiền 70% giá nhà đã cho vay để cho người khác vay tiếp?
Để kết luận, ta thử tiên đoán tình trạng sắp tới của TTBĐS. Kịch bản xấu nhất là các nhà đầu tư không vay được tiền ngân hàng; họ không thể làm xong nhà. Nhà làm dở dang, bỏ thì thương mà vương thì tội; còn nhà đã làm xong thì khó bán. Nhà ở tình trạng nào thì cũng sẽ xuống cấp trong khi họ vẫn phải trả lãi cho ngân hàng! Đến hạn trả nợ, vì an toàn cho cả hai bên, ngân hàng sẽ đảo nợ. Làm như thế nhà đầu tư tạm yên, nhưng ngân hàng lại vượt mức tín dụng hay có thêm nợ xấu trong một tương lai gần. Khó khăn của nhà đầu tư được chuyển sang ngân hàng. Khi ngân hàng bị lôi vào nợ xấu của TTBĐS, mà họ nắm tiền, vậy dù họ có bị gì hay không thì túi tiền của đa số dân cư sẽ bị ảnh hưởng vì phải chia sẻ khó khăn với ngân hàng (thanh khoản, lãi suất, lạm phát…) Sự chia sẻ bất đắc dĩ ấy làm đời sống của họ đắt đỏ hơn lên. Tự hào chăng là vì chẳng có ai bị phá sản?